楽天銀行フラット35への住宅ローン借換に失敗しました

黒歴史

青井ノボルです。

最近、「日本の長期金利がマイナス圏に」との報道を見聞きします。
長期金利に連動する固定金利住宅ローンも、金利が下がっています。

某地方銀行でフラット35を借りているワタシも、低金利に肖りたい。
比較検討の結果、楽天銀行でフラット35借換手続きをしていました。

仮審査を無事にパスして、書類を全て整えてから郵送して本審査へ。
本審査でとあることがネックとなり、借換はできないという結論に。

この記事では、楽天銀行のフラット35に住宅ローン借換をしようとして失敗した体験談を書いていきます。

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借換のキッカケは勘違いの解消

住宅ローンを借りはじめて、もう少しで6年が経ちます。
固定資産税は痛いですが、嬉しいのは住宅ローン減税

年間最大20万円減税を10年間受けられるという優遇制度。
所得税・住民税の減税額が大きく、手放せない存在です。

住宅ローン減税が終わるまでは、借換しない方が良い。
完全に勘違いしましたが、実際には違ったようです。

タックスアンサーにもしっかりと掲載されています。

条件はありますが、住宅ローン減税が継続できるのなら。
借換も良いのではと思って、本格的に検討を始めました。

フラット35の金利推移

ワタシは、某地方銀行にてフラット35の住宅ローンを組んでいます。
当時のフラット35の金利は年1.99%という水準で、金利優遇もあり。

当初5年間は年1.29%、その後5年間は年1.69%という金利でした。
決して高い金利ではありませんが、現在の金利の方が低いのです。


(引用元:フラット35の金利推移|ARUHI)

金利推移を見ると、2016年8月に一度底打ちしています。
借入期間35年で旧団信の金利が、年0.90%という数字でした。

ちなみに、フラット35は2017年10月から団信ルールが変更しています。
団信保険料として、0.28%の金利が上乗せされる仕組みになりました。

先ほどのグラフで「機構団信加入」の金利が高いのは、その影響です。

一方で「旧団信」は2017年9月以前に申し込みをしていた人が対象。
現実的には加入できない気がしますが、金利比較には適しています。

2019年2月の「旧団信」金利は、年1.03%まで下がりました。
これは、2016年8月の年0.90%に迫る水準だと考えています。

長期金利がマイナス圏に突入した状況下での金利水準です。
借換するタイミングとしては、悪くはないと思っています。

楽天銀行のフラット35に申込み

融資手数料の安い楽天銀行で、フラット35の借換の申込へ。
2018年12月から手続きを開始して、本審査まで進みました。

楽天銀行を選んだ理由については、下記記事をご参照ください。

仮審査から本審査までの手続きは、極めてスムーズでした。
ネットで必要事項を入力するだけなので、スピーディーです。

申請書類と添付書類を整え、郵送すると本審査に進みます。
あとは審査結果を待つだけと思っていたら、思わぬ展開に。

このときは、借換できないとは想像していませんでした。

なぜ借換ができなかったのか

正月休み明け、楽天銀行の担当者から電話がありました。
不動産の抵当権順位について、確認して欲しいとのこと。

結論から言うと、抵当権の順位設定が原因で借換失敗です。

状況は、下記のようなものでした。

  • 不動産は夫婦共有名義で持分は1/2ずつ
  • 妻は某地方銀行で変動金利住宅ローンを組んでいる
  • ワタシは某地方銀行でフラット35を組んでいる
  • 抵当権は現状、第1順位=住宅金融支援機構(某地銀取扱)、第2順位=某地銀系保証会社
  • フラット35を借替すると、後から担保設定となるため第3順位に
  • 第1順位の借り入れは全額弁済するので、抵当権は抹消される
  • 借換後は、第1順位=某地銀系保証会社、第2順位=住宅金融支援機構(楽天銀行取扱)となる
  • フラット35は、住宅支援機構を第1順位に抵当権設定することが融資の条件
  • 某地銀系保証会社に順位変更を依頼しても、当然OKしてくれない
  • 順位変更が難しければ、楽天銀行フラット35への借換は不可能

フラット35は、第1順位の抵当権設定でないと利用できない。
基本的な内容を把握しておらず、今回の事態に至りました。

抵当権は必ず第1順位でないといけませんか。:よくある質問:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

別の金融機関が後から高順位に抵当権設定するのは、無理ですよね。
普通の金融常識で考えて、可能性は限りなくゼロだと理解できます。

妻名義かどうかは別として、複数の住宅ローンがある場合。
フラット35の借換は、なかなかハードルが高い行為でした。

楽天銀行フラット35は断念します

楽天銀行は融資手数料が低く、フラット35を使うなら大本命です。
ワタシは断念せざるを得ませんでしたが、良い選択だと思います。

来店前提の住宅ローン手続きだと、とにかく時間が掛かります。
自力で調べられる人、主体的に動ける人はネットが良いです。

本審査の途中で断念しましたが、楽天銀行の対応は良好でした。
提出書類の返却を求めたら、住民票などは返送してくれました。

楽天銀行でのフラット35借換は、きっぱりと諦めます。
必要な書類などは把握できたので、次回に活かします。

失敗を乗り越え、実は次のステップへと動き出しています。
進展があったら、改めてブログ記事を書きたいと思います。

 

青井ノボル
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コメント

  1. くまさん より:

    うちの場合は名義が本人のみ、住宅金融公庫→地銀の流れだったんでスムーズに審査通って終わりでしたね。仕事上や投資の事ならいいんでしょうが、専門外の事はやはり専門家(この場合は銀行などの窓口?)に聞いてみるのがいいのかも知れないですね。

     その際も利益相反があることを念頭に置いておきたいものです。

    • 青井ノボル 青井ノボル より:

      コメントありがとうございます。
      借換は繰り上げ返済しない前提で、まとまったお金があればやるべきだなと感じます。
      金融機関に相談は諸刃の剣なのと、自分で調べるより時間拘束が多すぎるのがネックですね
      適切な専門家を探すのも手間なので、自分で知識を蓄えるのが一番効率的かなとも思ってしまいます。
      日本でも良心的な金融のプロが増えると良いんですけどね。

  2. とおりすがり より:

    いまさらすみません。素朴な疑問です。

    奥様の地銀借入れ分も丸めて審査に持ち込まなかったのですか?

    奥様債務者で地銀借入れを組んでいらっしゃるということは、奥様も収入がおありと推察しましたので、再審査も比較的通りやすいのかなと。

    ただ、ネット銀行系は少し審査が厳しいかもしれませんね。。。

    • 青井ノボル 青井ノボル より:

      コメントありがとうございます。
      我が家の場合は、妻が変動金利、ワタシが固定金利で住宅ローンを組んでいます。
      全てを固定金利一本にしたくないので、合算はしませんでした。
      変動の方は低金利のメリットを享受しつつ、極端に利上げしたら繰り上げ返済も検討するつもりです。
      ちなみに、仮に2人分の住宅ローンを合算しても、ワタシ一人で年収倍率5倍以内に収まる金額ではありました。

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