青井ノボルです。
最近、「日本の長期金利がマイナス圏に」との報道を見聞きします。
長期金利に連動する固定金利住宅ローンも、金利が下がっています。
某地方銀行でフラット35を借りているワタシも、低金利に肖りたい。
比較検討の結果、楽天銀行でフラット35借換手続きをしていました。
仮審査を無事にパスして、書類を全て整えてから郵送して本審査へ。
本審査でとあることがネックとなり、借換はできないという結論に。
この記事では、楽天銀行のフラット35に住宅ローン借換をしようとして失敗した体験談を書いていきます。
借換のキッカケは勘違いの解消
住宅ローンを借りはじめて、もう少しで6年が経ちます。
固定資産税は痛いですが、嬉しいのは住宅ローン減税。
年間最大20万円減税を10年間受けられるという優遇制度。
所得税・住民税の減税額が大きく、手放せない存在です。
住宅ローン減税が終わるまでは、借換しない方が良い。
完全に勘違いしましたが、実際には違ったようです。
タックスアンサーにもしっかりと掲載されています。
条件はありますが、住宅ローン減税が継続できるのなら。
借換も良いのではと思って、本格的に検討を始めました。
フラット35の金利推移
ワタシは、某地方銀行にてフラット35の住宅ローンを組んでいます。
当時のフラット35の金利は年1.99%という水準で、金利優遇もあり。
当初5年間は年1.29%、その後5年間は年1.69%という金利でした。
決して高い金利ではありませんが、現在の金利の方が低いのです。
（引用元：フラット３５の金利推移｜ARUHI）
金利推移を見ると、2016年8月に一度底打ちしています。
借入期間35年で旧団信の金利が、年0.90%という数字でした。
ちなみに、フラット35は2017年10月から団信ルールが変更しています。
団信保険料として、0.28%の金利が上乗せされる仕組みになりました。
先ほどのグラフで「機構団信加入」の金利が高いのは、その影響です。
一方で「旧団信」は2017年9月以前に申し込みをしていた人が対象。
現実的には加入できない気がしますが、金利比較には適しています。
2019年2月の「旧団信」金利は、年1.03%まで下がりました。
これは、2016年8月の年0.90%に迫る水準だと考えています。
長期金利がマイナス圏に突入した状況下での金利水準です。
借換するタイミングとしては、悪くはないと思っています。
楽天銀行のフラット35に申込み
融資手数料の安い楽天銀行で、フラット35の借換の申込へ。
2018年12月から手続きを開始して、本審査まで進みました。
楽天銀行を選んだ理由については、下記記事をご参照ください。
仮審査から本審査までの手続きは、極めてスムーズでした。
ネットで必要事項を入力するだけなので、スピーディーです。
申請書類と添付書類を整え、郵送すると本審査に進みます。
あとは審査結果を待つだけと思っていたら、思わぬ展開に。
このときは、借換できないとは想像していませんでした。
なぜ借換ができなかったのか
正月休み明け、楽天銀行の担当者から電話がありました。
不動産の抵当権順位について、確認して欲しいとのこと。
結論から言うと、抵当権の順位設定が原因で借換失敗です。
状況は、下記のようなものでした。
- 不動産は夫婦共有名義で持分は1/2ずつ
- 妻は某地方銀行で変動金利住宅ローンを組んでいる
- ワタシは某地方銀行でフラット35を組んでいる
- 抵当権は現状、第1順位＝住宅金融支援機構（某地銀取扱）、第2順位＝某地銀系保証会社
- フラット35を借替すると、後から担保設定となるため第3順位に
- 第1順位の借り入れは全額弁済するので、抵当権は抹消される
- 借換後は、第1順位＝某地銀系保証会社、第2順位＝住宅金融支援機構（楽天銀行取扱）となる
- フラット35は、住宅支援機構を第1順位に抵当権設定することが融資の条件
- 某地銀系保証会社に順位変更を依頼しても、当然OKしてくれない
- 順位変更が難しければ、楽天銀行フラット35への借換は不可能
フラット35は、第1順位の抵当権設定でないと利用できない。
基本的な内容を把握しておらず、今回の事態に至りました。
別の金融機関が後から高順位に抵当権設定するのは、無理ですよね。
普通の金融常識で考えて、可能性は限りなくゼロだと理解できます。
妻名義かどうかは別として、複数の住宅ローンがある場合。
フラット35の借換は、なかなかハードルが高い行為でした。
楽天銀行フラット35は断念します
楽天銀行は融資手数料が低く、フラット35を使うなら大本命です。
ワタシは断念せざるを得ませんでしたが、良い選択だと思います。
来店前提の住宅ローン手続きだと、とにかく時間が掛かります。
自力で調べられる人、主体的に動ける人はネットが良いです。
本審査の途中で断念しましたが、楽天銀行の対応は良好でした。
提出書類の返却を求めたら、住民票などは返送してくれました。
楽天銀行でのフラット35借換は、きっぱりと諦めます。
必要な書類などは把握できたので、次回に活かします。
失敗を乗り越え、実は次のステップへと動き出しています。
進展があったら、改めてブログ記事を書きたいと思います。
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関連記事紹介
ワタシが現時点で抱えている借入金は、奨学金と住宅ローン。
奨学金は非常に条件が良いので、繰り上げ返済はしません。
住宅ローンを組んで自宅を購入することに、否定的な考え方もあります。
指摘されるリスクに対して、どのように対処すべきなのか考察しました。
コメント
うちの場合は名義が本人のみ、住宅金融公庫→地銀の流れだったんでスムーズに審査通って終わりでしたね。仕事上や投資の事ならいいんでしょうが、専門外の事はやはり専門家（この場合は銀行などの窓口？）に聞いてみるのがいいのかも知れないですね。
その際も利益相反があることを念頭に置いておきたいものです。
コメントありがとうございます。
借換は繰り上げ返済しない前提で、まとまったお金があればやるべきだなと感じます。
金融機関に相談は諸刃の剣なのと、自分で調べるより時間拘束が多すぎるのがネックですね
適切な専門家を探すのも手間なので、自分で知識を蓄えるのが一番効率的かなとも思ってしまいます。
日本でも良心的な金融のプロが増えると良いんですけどね。
いまさらすみません。素朴な疑問です。
奥様の地銀借入れ分も丸めて審査に持ち込まなかったのですか？
奥様債務者で地銀借入れを組んでいらっしゃるということは、奥様も収入がおありと推察しましたので、再審査も比較的通りやすいのかなと。
ただ、ネット銀行系は少し審査が厳しいかもしれませんね。。。
コメントありがとうございます。
我が家の場合は、妻が変動金利、ワタシが固定金利で住宅ローンを組んでいます。
全てを固定金利一本にしたくないので、合算はしませんでした。
変動の方は低金利のメリットを享受しつつ、極端に利上げしたら繰り上げ返済も検討するつもりです。
ちなみに、仮に2人分の住宅ローンを合算しても、ワタシ一人で年収倍率５倍以内に収まる金額ではありました。