青井ノボルです。
ワタシは、2013年に分譲マンションを購入しました。
金利固定のフラット35で、住宅ローンを組んでいます。
5年前に借りた当時よりも、最近は金利が低下しています。
金利差が広がったため、借換メリットがあると判断です。
勘違いしていたこともあり、なかなか踏み出せなかった借換。
重い腰を上げて、借換の手続きを進めることに決めました。
この記事では、楽天銀行フラット35への住宅ローン借換に決めた理由や考えたことを書いていきます。
住宅ローンの金利が気になってきた
ワタシが住宅ローンを組んだのは、2013年3月のこと。
当時、フラット35の金利は年1.99%となっていました。
金利優遇を受けられたため、当初5年間は1.29%でした。
6~10年目は1.69%で、その後は1.99%という内容です。
当初5年間は、金利優遇により超低金利と言える水準に。
返済も6年目を迎え、金利上昇とともに返済額もアップ。
超低金利政策が続いているいま、借換をしたほうが良さそう。
金利推移を見ると、2016年を底に少しだけ上がった程度です。
ただし、何となく引っかかっていたのが住宅ローン減税です。
借換できないと勘違いしていた
住宅ローン減税は、所得税および住民税が控除される制度。
控除対象の上限があり、2013年は2,000万円が上限でした。
控除率は1.0%で、年間最大20万円控除を10年間受けられる。
減税額が大きいため、10年間しっかりと使いたい制度です。
住宅ローンの借換すると、住宅ローン減税が継続できない。
完全に勘違いしていたのですが、実は借換も大丈夫でした。
条件はありますが、タックスアンサーにも載っています。
これにより、ネックだと勘違いしていた問題が見事に解消。
超低金利が続いているいま、借換チャンスと判断しました。
住宅ローン減税って、借換すると対象外になるものだと勘違いしてました。
フラット35からフラット35に借換して、金利下げようかな。固定金利1.25%（非喫煙者優良体収入保障保険加入なので団信無し）なら、繰上げ返済しないで返済続けてもいい水準かなと感じるわけです。https://t.co/scKdtLVTSv— 青井ノボル (@sindanindex) November 9, 2018
ツイートにも書いてありますが、団信には入っていません。
万が一のため、民間保険会社の収入保障保険に加入してます。
非喫煙者優良体で加入しているので、保険金額は控えめ。
いまさら団信に乗り換えるメリットは薄い、と考えました。
現在のフラット35は、団信加入前提の金利となっています。
団信に入らない場合は、▲0.2%の金利が適用されるのです。
年利0.2%の重みは、インデックス投資家なら分かるはず。
2018年11月当時は、▲0.2%適用により金利1.25%でした。
2019年1月融資実行を目標に行動開始
11月の段階では、ひとまず様子見をすることに決めました。
理由は、2018年の住宅ローン減税を確実に受けるためです。
借換でも対象になるとはいえ、年末の借換はリスクだと判断。
年末調整で、確実に住宅ローン減税を済ませることを優先です。
借換の手続きには通常、2ヵ月前後の期間が必要と言われます。
事前審査から始まり、本審査や契約など手続きがテンコ盛り。
2019年1月になってから、融資実行を目論んでいたので。
2018年12月を待って、本格的に借換へと動き始めました。
フラット35の借換、本格的に動き始めました。
源泉徴収票２年分、不動産登記簿謄本、住宅ローンの返済予定表、不動産売買契約書、あたりを手元に用意して。
楽天銀行のフラット35で事前審査申し込み！
住宅ローン借り換えキャンペーンをやってて、無事に借り換えができれば5,000ポイント獲得(*´▽｀*)— 青井ノボル (@sindanindex) December 8, 2018
実際に動き始めてしまえば、あとは勢いでやり切るだけです。
楽天銀行のフラット35を選んだ理由
現時点で、ワタシは地元の地方銀行でフラット35を組んでいます。
住宅ローンを組むときに、返済用で地方銀行口座を開設しました。
ただ、地銀口座を有効活用できていない悲しい現実があります。
住宅ローン返済と管理費積立金払いの専用口座と化しています。
このところ、不要な銀行口座は徐々に整理しています。
断捨離を進めるなかで、地銀口座もいずれ整理しようと思って。
ネット銀行への集約を密かに狙っていたという背景もあります。
いま、ネット銀行は住信SBIネット銀行と楽天銀行に口座有り。
どちらにしようかと比較しましたが、楽天銀行の圧勝ですね。
金利はどちらも変わらないですが、全然違うのが融資事務手数料。
住信SBIネット銀行は借入額の2.0%、楽天銀行は0.972%です。
楽天銀行のコストが圧倒的に安いので、迷わずに決めました。
運よくキャンペーンも実施中
楽天銀行の住宅ローン、ちょうどキャンペーン中です。
2018年の年末に、タイミング良く実施をしていました。
（引用元：楽天銀行HP）
キャンペーンに申込み、2019年2月までに融資実行となれば対象に。
5,000ポイントプレゼントなので、地味に嬉しいキャンペーンです。
何事も無くスムーズにいけば、2019年1月に実行となるでしょう。
仮に遅れても、2月中の融資実行はおそらく大丈夫だと思います。
もちろん、審査にきちんと通ることが大前提となります。
借換シミュレーションも実施済み
金利が下がれば、借換によって総コスト低減が期待できます。
ただし、借換にも各種手数料が掛かるので注意が必要です。
借換すると、総コストは具体的にどれだけ下がるか。
また、借換にかかる各種手数料はいくらになるのか。
差し引きで、実質的なコスト減となるのはいくらか。
借換シミュレーションで、具体的な数字で把握します。
これは、フラット35のような全期間固定金利であればこそ。
金利変動が無いので、シミュレーションの確度が高いです。
（引用元：楽天銀行HP）
コストは30数万円かかりますが、総コストは200万円以上削減に。
更に返済月額は変わらずに、返済期間を約2年間も短縮できます。
念のため書いておくと、繰り上げ返済を一切しない前提の試算です。
万が一、借換を実行した直後に繰り上げ返済したら手数料分が損に。
ただ、年1.2%前後の固定金利で住宅ローンが組めるのなら。
ワタシは、ゆっくりと返済を続けるのが合理的と考えます。
以上のことから、楽天銀行のフラット35へと借換を進める。
そう心に決めて、具体的な手続きへと入っていくのでした。
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コメント
うちも住宅信用公庫で住宅ローン組んでました。途中で地銀から借り換えの提案があり、試算したら手数料を考慮しても借り換えのメリットがあって借り換えました。記憶では70万円くらい浮いたかな（残価が大分減ってたので）。
地銀も公庫と張り合って低利で貸し付けしてるんで、こまめに金利を調べるとよいですね。
なお、地銀で借り換えした1年後に繰り上げ返済して全額完済しました。
その際の地銀とのやり取り、
地銀担当：「繰り上げ返済は話が違うじゃないですか？」（地銀は金利手数料を満期までもらうのがビジネス）。
うち：「借りたお金を返すのですが何か問題ありますか？」
地銀担当：「支店長に聞いてきます・・・」
地銀担当：「繰り上げ返済ありがとうございます・・・」
結果うちは繰り上げ返済してかなりお金を節約出来ましたとさ。
コメントありがとうございます。
住宅金融支援機構のフラット、全期間固定はメリット大きいですよね。
金融機関としては、長期間返済を続けてもらい金利収入を得たいところ。
個人の立場では、ドライに繰り上げ返済が正しい選択だと思います。
ワタシが今回もし借換ができれば、1.2%前後の全期間固定金利です。
収入保障保険も掛けているので、安心して借り続けたいと思います。