某地方銀行でフラット35からフラット35への住宅ローン借換に成功

マネー雑記

青井ノボルです。

以前、楽天銀行のフラット35での住宅ローン借換に失敗したワタシ。
失敗に終わった理由は明らかだったので、対策を検討していました。

戦術を組み直して、妻にも許可を得たうえで別の作戦で行動して。
2019年5月に、某地方銀行でフラット35への借換に成功しました。

借換をする上で、ベストなタイミングではなかったかもしれない。
ただ自分なりに考え行動して、勝ち取った結果に満足しています。

この記事では、失敗経験を生かしてフラット35からフラット35への住宅ローン借換に成功した話を書いていきます。

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楽天銀行でフラット35の借換に失敗した理由

いまから遡ること半年以上前、フラット35借換の検討を始めました。
ワタシが住宅ローンを組んだ頃に比べ、金利が下がっていたからです。

金利が0.5ポイント以上も違うと、その影響は大きいと考えていて。
より低金利であれば、繰り上げ返済の優先度も下がるとも感じて。

手数料負担の少ない楽天銀行で、フラット35からフラット35へ借換。
これがベストシナリオだと考え、実際に借換の申し込みをしました。

ただこれは結果として失敗に終わり、黒歴史がひとつ増えることに。

失敗した理由は明確で、抵当権の順位設定が原因でした。

以下、失敗記事に書いた内容を引用します。

状況は、下記のようなものでした。

  • 不動産は夫婦共有名義で持分は1/2ずつ
  • 妻は某地方銀行で変動金利住宅ローンを組んでいる
  • ワタシは某地方銀行でフラット35を組んでいる
  • 抵当権は現状、第1順位=住宅金融支援機構(某地銀取扱)、第2順位=某地銀系保証会社
  • フラット35を借替すると、後から担保設定となるため第3順位に
  • 第1順位の借り入れは全額弁済するので、抵当権は抹消される
  • 借換後は、第1順位=某地銀系保証会社、第2順位=住宅金融支援機構(楽天銀行取扱)となる
  • フラット35は、住宅支援機構を第1順位に抵当権設定することが融資の条件
  • 某地銀系保証会社に順位変更を依頼しても、当然OKしてくれない
  • 順位変更が難しければ、楽天銀行フラット35への借換は不可能

フラット35は、第1順位の抵当権設定でないと利用できない。
基本的な内容を把握しておらず、今回の事態に至りました。
(引用元:楽天銀行フラット35への住宅ローン借換に失敗しました

某地銀系保証会社が順位変更をしてくれない点がボトルネックです。
裏を返せば、順位変更してくれる状況下なら解決すると考えました。

仮説を立てたうえで電話で検証

前述の通り、楽天銀行でのフラット35借換には見事に失敗です。
ただそこから得た教訓で、ひとつの仮説を立てるに至りました。

フラット35は住宅金融公庫と提携する金融機関で利用可能です。
すなわち、楽天銀行だけで取り扱っている融資ではありません。

ほかの金融機関であっても、融資利率などの基本条件は大体横並び。
違いがあるとすれば、借換の手続きに係る諸経費の部分と言えます。

分かりやすいのが融資手数料で、融資額に応じて変わってくる部分。
相対的にネット系銀行のほうが、融資手数料が低い傾向にあります。

どうせ借換をするなら、1円でも手数料が安いほうが良いと考えて。
そのため楽天銀行を選んだわけですが、上記の理由により断念して。

既に借りている某地方銀行なら、フラット35の借換ができるのでは。
某地方銀行系保証会社も、親会社から言われれば従うのではないか。

そんな仮説を立て、夫婦で住宅ローン借入中の某地方銀行へ確認です。

住宅ローン専門部隊に確認

論より証拠ということで、某地方銀行に電話で聞いてみました。
近所の拠点に電話しても分からず、本部の専門部隊に確認です。

青井ノボル
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御行でフラット35を組んでいます。妻も御行で変動金利の住宅ローンを組んでいます。担保設定はこれこれ。ワタシが御行でフラット35の借換をできますか?保証会社は順位変更に応じてくれますか?

相手は住宅ローンの専門部署なので、状況をすぐに理解してくれて。
行内および保証会社で確認を取ってくれることとなり、返事待ちに。

数日後に折り返しがあり、順位変更は問題なく対応可能とのこと。
当然ながら、借換には審査があるので融資の確約はできませんと。

ワタシの立てた仮説は正しかった、という結果となって安心です。

審査そして契約へ

某地方銀行でフラット35を契約しているワタシが、フラット35に借換する。
普通に考えると何だか変な気がしますが、そこには確実に金利差があって。

手数料が掛かっても、いまやるべきだと考えて実行に移しました。
書類を送り仮審査を終え、本審査も無事に通ることができました。

審査の途中では、書類を揃えるために結構面倒なこともありました。

最後は某地方銀行の拠点に出向き、書面に記入・押印をして。
司法書士に登記手続きを任せて、抵当権の再設定を依頼して。

楽天銀行での失敗からはじまり、様々なハードルがありました。
ひとつひとつクリアして2019年5月、ようやく借換が完了です。

面倒な手続きと手数料を払って得たもの

多くの時間と労力を割き、更に数十万円の手数料を支払った借換手続き。
面倒な手続きをして、そのうえで手数料まで払って得たものは何なのか。

まず、固定金利を大きく下げることに成功しました。
金利1.99%(団信無し)→1.29%(団信有り)です。

ちなみに2019年7月の最頻金利は、1.18%のようです。
比較すると少し高いですが、タイミングは読めません。

ちなみに、毎月の返済額はほぼ変わらずに済んで。
返済期間は約2年間、圧縮することに成功しました。

事前にシミュレーションして、返済期間を微調整した結果です。
満足度の高いフラット35からフラット35への借換となりました。

正解かどうかは分からないけど

某地方銀行でフラット35からフラット35への借換に成功した。

これは紛れもない事実ですが、果たして正解だったのか否か。
将来どうなるか分からない現時点では、誰も判断できません。

それでも、自分で考えて行動を続けた結果としての今がある。
そのことに後悔は無いですし、納得をして満足もしています。

いまは繰り上げ返済しないつもりですが、将来は不確実です。
もしすぐ繰り上げ返済を実行したら、完全に手数料負けです。

正解なのか分からないけど、結果を受け入れる覚悟はあります。
しっかり考えたうえで行動したプロセスに自信があるからです。

もしかしたら、お金のことに限った話では無いかもしれません。
やはり自分の頭で考えて、当事者意識を持って行動をすること。

人生を楽しく過ごすうえで、大切なことなのかもしれませんね。

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青井ノボル
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コメント

  1. 通りすがり より:

    本当に貴方は投資家なんですかね

    すべてを知らないですね

    お笑いです

    頑張って下さい笑

    • 青井ノボル 青井ノボル より:

      コメントありがとうございます。

      財務や融資の知識について、知らないことが多いのはご指摘の通りです。
      ただ、網羅的な知識が無いと投資をしてはいけないとは全く考えていません。
      投資環境が整ってきたいま、専門的な知識を有さなくても、投資ができる良い時代です。
      今まで投資に触れてこなかった人たちを含め、世の中の認識が変わって欲しいなと感じています。
      ワタシはごく一般的な個人投資家の立場で、これからも投資を継続し、等身大の姿をブログに書き綴りたいと思います。

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